하자보수 보증 기간 2026｜아파트 하자 2년·3년·5년·10년 기준과 청구방법

하자보수 보증 기간을 2026년 공동주택관리법 기준으로 정리했습니다. 아파트 하자 2년·3년·5년·10년 기준, 전유·공용부분 기산일, 누수·도배·창호 하자 기간과 청구방법, 분쟁조정 절차까지 확인하세요.

 

2026년 아파트 하자보수 보증 기간과 하자담보책임기간을 확인하는 신축 아파트 내부 모습

 

핵심요약 (2026년 8월 24일 기준 최신 내용)

아파트 하자보수 보증 기간은 하자 종류에 따라 2년·3년·5년·10년으로 다릅니다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 기간을 계산합니다.

 

 

 

 

들어가며

아파트에 입주한 뒤 벽지가 들뜨거나 타일이 깨지고, 창문에서 물이 새는 문제가 생기면 가장 먼저 확인해야 할 것이 하자보수 보증 기간입니다.

 

모든 하자가 2년 또는 5년으로 똑같이 적용되는 것은 아닙니다. 도배·타일 같은 마감공사는 2년, 창호·전기·난방 등 주요 시설공사는 3년, 철근콘크리트·지붕·방수공사는 5년, 내력구조부는 최대 10년까지 담보책임기간이 적용됩니다.

 

특히 내 집 내부와 아파트 공용부분의 시작일이 다르다는 점을 놓치면 실제 남은 기간을 잘못 계산할 수 있습니다.

 

 

하자보수 보증 기간은 몇 년일까?

공동주택의 하자담보책임기간은 시설공사의 종류에 따라 차등 적용됩니다.

기간	주요 하자·시설공사	대표적인 예
2년	마감공사	도배, 도장, 미장, 타일, 내부 석공, 주방기구, 가전제품
3년	설비·창호·전기 등	급배수, 난방·냉방·환기, 가스, 창호, 조경, 전기·전력, 정보통신, 소방
5년	주요 건축공사	대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수
10년	내력구조부	기둥, 내력벽 등 주요 구조부

 

공동주택관리법 시행령 별표 4는 시설공사별 담보책임기간을 규정하고 있으며, 내력구조부와 지반공사는 별도의 기준에 따라 최대 10년까지 적용됩니다.

 

 

 

 

가장 먼저 확인할 2년 하자

입주 초기에 발견하기 쉬운 하자는 대부분 마감공사와 관련됩니다.

• 벽지 들뜸
• 도장 벗겨짐
• 타일 깨짐
• 미장 균열
• 내부 석공사 문제
• 옥내 가구 문제
• 주방기구 관련 하자
• 일부 가전제품 하자

이 항목들은 별표 4에서 2년의 담보책임기간을 적용합니다. 따라서 입주 초기에는 생활하면서 천천히 확인하기보다 벽·천장·바닥·타일·문틀 등을 집중적으로 점검하는 것이 좋습니다.

 

 

3년 하자는 무엇이 있을까?

3년 하자는 생활설비와 창호, 전기 등 눈에 바로 보이지 않는 시설에서 발생하는 경우가 많습니다.

 

대표적으로 다음과 같습니다.

• 급수·배수 및 위생설비
• 난방·냉방·환기 설비
• 온돌공사
• 가스설비
• 창문틀·문짝·창호철물·창호유리
• 조경시설
• 전기 및 전력설비
• 승강기설비
• 정보통신설비
• 홈네트워크 설비
• 소방시설
• 단열공사

공동주택관리법 시행령 별표 4에서 관련 시설공사의 세부 공종과 담보책임기간을 구분하고 있습니다. 특히 창호 하자는 누수와 연결되는 경우가 많아 단순한 창문 고장으로 생각하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

5년 하자는 방수·철근콘크리트 등이 핵심

5년 범위에는 건물의 내구성과 밀접한 공사가 포함됩니다.

시설공사	담보책임기간
대지조성공사	5년
철근콘크리트공사	5년
철골공사	5년
조적공사	5년
지붕공사	5년
방수공사	5년

 

공동주택관리법 시행령 별표 4는 이들 공사에 5년의 담보책임기간을 두고 있습니다.

 

 

 

 

누수라고 모두 같은 기간은 아니다

여기서 주의할 부분이 있습니다. '누수'라는 증상만 보고 무조건 5년이라고 판단하면 안 됩니다. 누수가 발생한 위치와 원인에 따라 방수공사인지, 급배수설비인지, 창호공사인지, 다른 시설공사인지 구분해야 합니다.

 

따라서 누수가 발생했다면 발생 위치, 원인, 관련 공종을 확인한 뒤 담보책임기간을 판단하는 것이 중요합니다.

 

 

10년 하자보수 기간은 어디까지일까?

내력구조부에 해당하는 하자는 장기간의 담보책임이 적용될 수 있습니다. 주택도시보증공사 안내 기준으로도 내력구조부별 하자는 보·바닥·지붕 5년, 기둥·내력벽 10년으로 구분하고 있습니다.

 

공동주택관리법은 담보책임기간을 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 정하도록 하고 있습니다.

 

다만 모든 균열이 곧바로 10년 하자에 해당하는 것은 아닙니다.

 

내력구조부 하자는 구조체의 붕괴나 구조안전상 위험을 초래하거나 초래할 우려가 있는 정도의 결함인지 등을 별도로 판단해야 합니다. 하자판정 기준은 국토교통부 고시로 정해져 있습니다.

 

 

하자보수 기간은 언제부터 계산할까?

이 부분이 가장 중요합니다. 전유부분과 공용부분의 기산점이 다릅니다.

구분	기간 계산 시작일
전유부분	입주자에게 인도한 날
공용부분	사용검사일 또는 사용승인일

 

공동주택관리법 제36조는 전유부분의 담보책임기간은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 또는 공동주택의 사용승인일부터 기산하도록 규정합니다.

 

 

 

 

예시

2026년 3월 1일에 내 집을 인도받았다면 전유부분 하자는 해당 인도일을 기준으로 기간을 계산합니다. 반면 공용부분인 외벽, 복도, 지하주차장 등은 내가 실제로 입주한 날짜가 아니라 법에서 정한 사용검사일 또는 사용승인일이 기준이 될 수 있습니다.

 

따라서 늦게 입주했다고 공용부분 하자기간도 늦게 시작되는 것은 아닙니다.

 

 

하자 발견 후 이렇게 접수하세요

하자보수 청구 체크리스트

• 하자가 발생한 날짜를 기록한다.
• 하자 부위를 사진과 동영상으로 촬영한다.
• 전체 위치와 가까운 부분을 각각 촬영한다.
• 누수라면 물이 발생하는 상황도 기록한다.
• 관리사무소 또는 사업주체에 하자보수를 요청한다.
• 접수일과 접수번호를 보관한다.
• 문자·이메일·앱 접수 등 기록이 남는 방법을 활용한다.
• 보수가 완료된 뒤 동일한 문제가 재발했는지 확인한다.

하자보수 청구는 담보책임기간 안에 발생한 하자에 대해 사업주체에게 요구하는 구조입니다. 공동주택관리법 제37조는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우 사업주체가 청구에 따라 보수하도록 규정하고 있습니다.

 

 

사업주체가 하자보수를 거부한다면?

하자 여부나 보수 책임을 두고 분쟁이 발생했다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 하자심사는 해당 결함이 법령상 하자에 해당하는지를 판단하는 절차이고, 분쟁조정은 당사자 간 분쟁을 조정하는 절차입니다.

 

2026년 7월 8일부터 시행되는 국토교통부 고시에도 공동주택 하자의 조사방법, 하자판정 및 보수비용 산정에 관한 기준이 마련되어 있습니다. 

 

사업주체에 접수한 하자 내용과 사진, 답변 내용 등을 보관해 두면 이후 분쟁조정 과정에서도 자료로 활용하기 좋습니다.

 

 

 

 

 

하자보수 보증금과 하자보수 기간은 같은 개념일까?

헷갈리기 쉬운 부분입니다.

 

하자담보책임기간은 사업주체 등이 하자에 대해 책임을 부담하는 기간이고, 하자보수보증금은 하자보수 의무가 제대로 이행되지 않을 경우를 대비해 예치하는 금액입니다.

 

주택도시보증공사의 하자보수보증도 사용검사일부터 하자보수의무 기간이 끝나는 시점까지를 보증기간으로 안내하고 있습니다.

 

따라서 "보증금이 있으니 모든 하자를 10년 동안 보수받을 수 있다"는 식으로 이해하면 안 됩니다.

 

 

자주 하는 실수 5가지

1. 모든 하자가 10년이라고 생각한다

하자보수 기간은 공사 종류별로 다릅니다.

 

2. 입주한 날만 확인한다

전유부분과 공용부분의 기산점이 다릅니다.

 

3. 누수는 무조건 5년이라고 생각한다

누수 원인과 해당 공종을 확인해야 합니다.

 

4. 전화로만 접수한다

나중에 접수일과 하자 내용을 입증하기 어려울 수 있으므로 기록이 남는 방법이 유리합니다.

 

5. 기간이 끝나기 직전에 한꺼번에 신고한다

하자가 발견됐다면 사진과 함께 가능한 한 빨리 접수하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

 

FAQ

하자보수 기간은 무조건 입주일부터 계산하나요?

아닙니다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터 계산하지만, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일을 기준으로 합니다.

 

아파트 도배 하자는 몇 년까지 보수받을 수 있나요?

공동주택관리법 시행령 별표 4상 도배는 마감공사에 포함되며 담보책임기간은 2년입니다. 따라서 인도일 등 해당 기산점을 확인해 기간을 계산해야 합니다.

 

건설사가 하자보수를 해주지 않으면 어떻게 하나요?

먼저 하자 내용과 보수 요청 기록을 남기고, 해결되지 않는 경우 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회의 하자심사 또는 분쟁조정 절차를 검토할 수 있습니다.

 

 

출처

1. 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 제36조·제37조
   2026년 7월 1일 시행 법령. 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 담보책임기간을 기산하며, 담보책임기간 내 발생한 하자는 사업주체에게 보수를 청구할 수 있습니다.
2. 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 시행령 별표 4
   시설공사별 담보책임기간을 규정하며 마감공사 2년, 주요 설비·창호 등 3년, 대지조성·철근콘크리트·철골·지붕·방수공사 등 5년의 기준을 확인할 수 있습니다.
3. 국토교통부 — 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준
   2026년 7월 8일 시행. 하자 여부 판정, 하자 조사방법 및 하자보수비용 산정 등에 관한 기준입니다.

 

시공 계약서 확인할 항목 12가지, 2026년 공사 전 반드시 체크하세요

시공 계약서 확인할 항목 12가지, 2026년 공사 전 반드시 체크하세요